Asunto-osakkeen voi myydä itse ilman kiinteistönvälittäjää. Ennen myynti-ilmoituksen julkaisemista on kuitenkin syytä selvittää tarkasti, mitä olet myymässä, mitä taloyhtiöstä pitää tietää ja millaiset kustannukset tai tulevat remontit voivat vaikuttaa ostajan päätökseen.
Ensimmäinen vaihe ei siis ole ilmoituksen kirjoittaminen tai valokuvaaminen. Aloita sen sijaan kokoamalla tarvittavat tiedot ja asiakirjat asunnosta, jotta itse myyntiprosessi sujuu sulavasti.
Tässä käydään läpi tärkeimmät asiat, jotka kannattaa selvittää ennen kuin aloitat asunto-osakkeen itsemyynnin.
Selvitä ensin, mitä olet myymässä
Asunto-osakekaupassa et juridisesti myy itse huoneistoa, vaan myynnin kohteena on asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan. Siksi ennen myynnin aloittamista kannattaa tarkistaa, mitä juuri kyseiset osakkeet oikeuttavat hallitsemaan.
Tarkista ennen myynnin aloittamista ainakin:
- Taloyhtiön virallinen nimi
- Osakkeiden numerot
- Mitä tiloja osakkeet oikeuttavat hallitsemaan
- Kuuluuko kokonaisuuteen esimerkiksi autopaikka, autotalli tai muita erillisiä osakkeita
- Huoneiston pinta-ala ja huoneluku
- Huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus
- Onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke
- Kuka tai ketkä omistavat osakkeet
- Onko osakkeita pantattu pankille
- Onko omistus jo rekisteröity sähköisesti huoneistotietojärjestelmään vai onko käytössä paperinen osakekirja.
Jos omistajia on useita, kaikkien omistajien täytyy olla mukana kaupassa tai edustamisesta pitää olla asianmukainen valtakirja. Myös puolison mahdollinen suostumuksen tarve kannattaa tarvittaessa selvittää. Kuolinpesän, edunvalvonnassa olevan henkilön tai muun erityistilanteen kohdalla myyntiin voi liittyä lisäksi valtakirjoja, suostumuksia tai viranomaislupia.
Tilaa ajantasainen isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on yksi asunto-osakkeen myynnin tärkeimmistä asiakirjoista. Myyntiä varten kannattaa tilata mahdollisimman tuore todistus ja käydä sen sisältö huolellisesti läpi.
Isännöitsijäntodistuksesta selviää tyypillisesti muun muassa:
- huoneiston perustiedot
- osakkeiden numerot
- omistajatiedot
- yhtiövastikkeet
- huoneistoon kohdistuvat yhtiölainat
- mahdolliset vastikerästit
- yhtiön tiedossa olevat huoneiston kunnossapito- ja muutostyöt
- taloyhtiötä koskevia teknisiä tietoja
- olennaisia tietoja yhtiön taloudellisesta tilanteesta.
On tärkeää verrata todistuksen tietoja omaan käsitykseesi asunnosta. Jos esimerkiksi pinta-ala, huoneluku, autopaikka tai remonttitiedot poikkeavat siitä, mitä olet ajatellut ilmoittaa, asia pitää selvittää ennen myynti-ilmoituksen julkaisemista.
Hanki myös muut taloyhtiön asiakirjat
Isännöitsijäntodistus ei yleensä yksin riitä. Myyntiä varten kannattaa hankkia myös muut keskeiset taloyhtiön asiakirjat.
Yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestyksestä tarkistetaan muun muassa:
- osakkeiden tuottama hallintaoikeus
- huoneiston käyttötarkoitus
- vastikkeiden määräytymisperuste
- autopaikkojen ja muiden tilojen hallinta
- mahdollinen lunastuslauseke
- mahdolliset poikkeavat vastuunjakomääräykset.
Viimeisin tilinpäätös
Tilinpäätös antaa tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.
Kuluvan vuoden talousarvio
Talousarviosta selviää, millaisiin tuloihin, menoihin ja vastikkeisiin yhtiössä on varauduttu.
Kunnossapitotarveselvitys
Kunnossapitotarveselvityksestä voi selvitä tulevia:
- putkiremontteja
- kattoremontteja
- julkisivukorjauksia
- ikkunaremontteja
- salaojien uusimisia
- lämmitysjärjestelmän muutoksia
- hissikorjauksia
- parveke- ja piharemontteja.
Yhtiökokouspöytäkirjat
Myös viimeisimpiin yhtiökokouspöytäkirjoihin kannattaa tutustua. Niissä voidaan käsitellä esimerkiksi päätettyjä remontteja, suunnitteilla olevia hankkeita, uusia lainoja, ylimääräisiä vastikkeita, tonttiin liittyviä asioita sekä merkittäviä vahinkoja tai riitoja.
Selvitä yhtiölaina ja asunnon velaton hinta
Yhtiölaina on yksi niistä kohdista, joissa itsemyyjän kannattaa olla erityisen tarkkana. Myyntihinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle. Velaton hinta muodostuu myyntihinnasta ja huoneistoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta.
Esimerkiksi:
Myyntihinta 120 000 €
Yhtiölainaosuus 20 000 €
Velaton hinta 140 000 €
Selvitä lisäksi:
- mikä lainaosuus on tällä hetkellä
- voiko lainaosuuden maksaa pois
- milloin sen voi maksaa
- mitä poismaksaminen maksaa
- mikä on pääomavastikkeen määrä
- onko lainassa lyhennysvapaita
- onko yhtiössä tulossa uusia lainoja.
Jos esimerkiksi juuri valmistuneen remontin lopullista huoneistokohtaista lainaosuutta ei vielä tiedetä, älä ilmoita arviota varmana tietona.
Selvitä taloyhtiön tulevat remontit ja niiden kustannukset
Tulevilla remonteilla voi olla suuri vaikutus asunnon arvoon. Siksi ennen myynnin aloittamista kannattaa selvittää paitsi jo päätetyt remontit myös se, mitä taloyhtiössä suunnitellaan.
Selvitä:
- Mitä remontteja on jo päätetty?
- Mitä remontteja suunnitellaan?
- Onko niistä kustannusarvioita?
- Onko huoneistokohtainen kustannus tiedossa?
- Milloin remontit on tarkoitus toteuttaa?
- Onko rahoituksesta jo päätetty?
- Onko kyse vasta alustavasta suunnitelmasta?
Jos kustannusta ei vielä tiedetä, älä arvioi sitä ostajalle varmana tietona.
Tarkista, omistaako taloyhtiö tontin vai onko se vuokrattu
Tontin omistus vaikuttaa siihen, millaisia kustannuksia ja järjestelyjä asuntoon liittyy. Selvitä, onko taloyhtiön tontti:
- oma
- vuokrattu
- osittain vuokrattu.
Jos tontti on vuokrattu, selvitä ainakin:
- vuokranantaja
- vuokrasopimuksen voimassaoloaika
- vuokran tarkistusperuste
- mahdollinen tuleva vuokrankorotus
- onko tonttiosuuden lunastaminen mahdollista.
Varsinkin lähivuosina päättyvä tontinvuokrasopimus voi vaikuttaa merkittävästi tuleviin asumiskustannuksiin.
Tarkista energiatodistus
Selvitä, vaaditaanko kohteesta energiatodistus ja onko taloyhtiöllä voimassa oleva todistus.
Kun energiatodistus vaaditaan, rakennuksen energialuokka kuuluu myös myynnissä ilmoitettaviin tietoihin. Energiatodistuksen saa yleensä isännöitsijältä tai taloyhtiöltä.
Kerää oman asuntosi remonttitiedot
Myös oman huoneiston remontit kannattaa käydä läpi ennen myynnin aloittamista. Kirjaa mahdollisimman tarkasti, mitä asunnossa on tehty.
Esimerkiksi:
- kylpyhuoneremontti
- saunaremontti
- keittiöremontti
- lattioiden uusiminen
- seinäpintojen uusiminen
- sähkötyöt
- putkityöt
- ilmanvaihtoon liittyvät muutokset
- ilmalämpöpumpun asentaminen
- väliseinien muuttaminen.
Selvitä mahdollisuuksien mukaan:
- remontin ajankohta
- kuka työn teki
- mitä tarkalleen tehtiin
- löytyvätkö kuitit
- löytyvätkö suunnitelmat
- löytyvätkö vedeneristysasiakirjat
- löytyvätkö sähkö- ja LVI-töiden dokumentit
- tehtiinkö taloyhtiölle muutostyöilmoitus
- valvoiko taloyhtiö remonttia.
Tässäkin kannattaa pitää sama periaate kuin muiden tietojen kanssa: jos tarkkaa tietoa remonttivuosista tai toteutustavoista ei ole, sitä ei pidä esittää varmana tietona.
Itsemyyjän muistilista ennen myynnin aloittamista
- Ajantasainen isännöitsijäntodistus
- Yhtiöjärjestys
- Viimeisin tilinpäätös
- Kuluvan vuoden talousarvio
- Kunnossapitotarveselvitys
- Tarpeelliset yhtiökokouspöytäkirjat
- Energiatodistus, kun se vaaditaan
- Ajantasainen yhtiölainaosuus
- Hoito- ja pääomavastikkeet
- Tulevat remontit ja tiedossa olevat kustannusarviot
- Tontin omistus- tai vuokratiedot
- Oman huoneiston remonttitiedot ja asiakirjat
Näiden selvittäminen ennen myynti-ilmoituksen tekemistä helpottaa myös myöhempiä vaiheita. Kun tiedot ovat kunnossa jo alussa, niitä ei tarvitse alkaa selvittää vasta ostajan kysyessä tai kaupanteon lähestyessä.
