Omakotitalon, vapaa-ajan kiinteistön tai muun kiinteistön voi myydä itse ilman kiinteistönvälittäjää. Kiinteistön myynti on kuitenkin huomattavasti muutakin kuin valokuvien ottamista, ilmoituksen julkaisemista ja ostajan löytämistä.
Ennen myynnin aloittamista myyjän pitää selvittää tarkasti, mitä ollaan myymässä ja millaisia oikeuksia, velvollisuuksia ja rajoituksia kiinteistöön liittyy. Tärkeitä tietoja ovat muun muassa kiinteistön omistus- ja rekisteritiedot, kiinnitykset, panttikirjat, rasitteet, kiinteistön rajat ja kaavoitus.
Tässä artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käydään läpi kiinteistön omistukseen, rekisteritietoihin, rajoihin ja kaavoitukseen liittyviä asioita, jotka on hyvä selvittää ennen myynnin aloittamista.
Selvitä tarkasti, mitä olet myymässä
Ensimmäiseksi pitää yksilöidä kaupan kohde.
Selvitä ainakin:
- kiinteistön nimi
- kiinteistötunnus
- kiinteistön pinta-ala
- kiinteistön omistaja tai omistajat
- myytävä omistusosuus
- kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset
- mahdolliset erilliset palstat
- kuuluuko kauppaan osuuksia yhteisiin alueisiin.
Jos omistajia on useita, kaikkien myyjien pitää osallistua kauppaan tai edustamisesta pitää olla asianmukainen valtakirja.
Jos myydään vain määräosa kiinteistöstä, asia pitää huomioida sekä markkinoinnissa että kauppa-asiakirjoissa.
Kuolinpesän, edunvalvonnassa olevan henkilön tai muun erityistilanteen kohdalla myyntiin voi liittyä lisäksi valtakirjoja, pesän osakkaiden suostumuksia tai viranomaislupia.
Hanki ajantasainen lainhuutotodistus
Lainhuutotodistus on kiinteistökaupan keskeisiä asiakirjoja.
Siitä tarkistetaan muun muassa:
- kiinteistön omistaja
- omistusosuudet
- lainhuutotiedot
- mahdolliset omistukseen liittyvät erityistiedot.
Varmista ennen myyntiä, että lainhuutotiedot ovat kunnossa ja vastaavat todellista omistustilannetta.
Hanki ajantasainen rasitustodistus
Rasitustodistuksesta tarkistetaan kiinteistöön kohdistuvia kirjattuja oikeuksia ja kiinnityksiä.
Selvitä ainakin:
- kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten määrä
- sähköiset panttikirjat
- kenen hallinnassa panttikirjat ovat
- muut mahdolliset kirjatut oikeudet.
Muista, että kiinnitysten määrä ei tarkoita samaa asiaa kuin jäljellä olevan velan määrä.
Kiinteistöön voi olla vahvistettu esimerkiksi 300 000 euroa kiinnityksiä, vaikka lainaa olisi jäljellä vain 50 000 euroa tai ei lainkaan.
Hanki kiinteistörekisteriote
Kiinteistörekisteriotteesta selviää muun muassa:
- kiinteistötunnus
- pinta-ala
- kiinteistön muodostumistiedot
- osuudet yhteisiin alueisiin
- kiinteistörekisteriin merkityt rasitteet ja käyttöoikeudet.
Tarkista esimerkiksi tieoikeudet, kulkuyhteydet, mahdolliset venevalkamaoikeudet, kaivo-oikeudet ja muut käyttöoikeudet.
Pelkkä vuosikymmeniä jatkunut käytäntö ei aina tarkoita, että oikeus olisi juridisesti sellainen kuin myyjä olettaa.
Tarkista kiinteistön kartta ja rajat
Hanki kiinteistörekisterikartta tai muu asianmukainen kartta.
Selvitä:
- missä kiinteistön rajat kulkevat
- missä rajapyykit sijaitsevat
- mistä kulku kiinteistölle tapahtuu
- missä rakennukset sijaitsevat suhteessa rajoihin
- liittyykö alueeseen rasitteita tai käyttöoikeuksia.
Jos rajasta on epäselvyyttä tai naapurin kanssa on ollut sitä koskevaa erimielisyyttä, asia pitää kertoa ostajalle.
Selvitä kaavoitus
Selvitä kunnalta tai kaupungilta:
- mikä kaava alueella on voimassa
- mikä on kiinteistön käyttötarkoitus
- kuinka paljon rakennusoikeutta on
- kuinka paljon rakennusoikeutta on käytetty
- paljonko rakennusoikeutta mahdollisesti on jäljellä
- onko alueella vireillä kaavamuutoksia
- liittyykö alueeseen rakentamisrajoituksia tai muita määräyksiä.
Kaavoituksella voi olla erittäin suuri vaikutus kiinteistön arvoon ja ostajan mahdollisuuksiin käyttää sitä haluamallaan tavalla.
Kun kiinteistön omistus, rekisteritiedot, rajat ja kaavoitus ovat selvillä, seuraavaksi kannattaa perehtyä itse kiinteistöllä sijaitseviin rakennuksiin ja niiden tietoihin.
Artikkelisarjan seuraavassa osassa käsittelemme rakennuslupia, rakennusten pinta-aloja sekä kiinteistön vesi-, viemäri-, sähkö- ja lämmitysjärjestelmiä.
